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三盛控股难过千重山

发布日期:2022-03-16 21:07    点击次数:188

文 | 斑马消费 杨柘

闽系房企的好时代,正在成为过去。

去年以来,流动性危机、高管出走等频发,接连击中它们。早期依赖加杠杆大肆高周转,誓冲千亿言犹在耳,如今它们自尝苦果。

三盛控股在闽系房企中规模不大,情况更为紧张。随着日前实控人林荣滨与大哥林荣东交恶,让本就艰难的日子雪上加霜。

败走高周转

日前,明星经理人冯劲义悄悄离开三盛地产,进入国资背景的中城创展集团,一肩挑下董事长和总经理职务,同时,成为公司法定代表人。

有关冯离开公司传闻已大半年。跟随冯一同离开的,还有三盛地产投资管理中心原总经理徐佳、营销中心原总经理王灯阔。

公司身陷流动性危机之时,冯的离开并不体面。没将公司推进千亿房企阵营,或许更是他的遗憾。

2019 年 5 月,冯劲义离开合生创展集团总裁的位置加入三盛地产,成为老板林荣滨的左膀右臂。

彼时,三盛地产上市平台三盛控股(02183.HK)借壳利福国际刚两年,林荣滨正着手将相关资产注入公司,不过受制于联交所对注入资产的禁止条款,直至 2019 年底才开始。

注入资产同时,林荣滨喊出冲击千亿规模。冯劲义曾对外表示,公司必须走上高周转的道路,只有这样,销售和资金规模才能起来。

在林冯二人主导之下,项目开盘速度加速。据报道,从 2019 年左右的 11 个月,压缩至 2020 年平均 6.5 个月,最快达到过 4 个月。

同时,公司拿地毫不手软。斑马消费梳理显示,2019 年新购 8 幅土地,总规划建筑面积 193.93 万平方米,对价 51.81 亿元;2020 年合计收购 30 个物业项目及土地权益,将规划总建筑面积 525.87 万平方米收入囊下,付出对价 196.22 亿元;2021 年新购土地 4 幅,支付对价 29.52 亿元。

不过,利用一级土地市场拿地和收购项目相结合的方式,公司拿地成本逐年攀升。

2019 年至 2021 年上半年,公司平均土地收购成本为 2823.4 元 / 平方米、3237.6 元 / 平方米和 3351.2 元 / 平方米。

随着行业政策调控趋严,三道红线戳破了不少房企的底裤,三盛控股资金开始吃紧。

回血与内讧

三盛控股冲击千亿出师未捷,自 2021 年开始资金开始吃紧,有些区域内项目进展异常,当年底又曝出内部理财难以兑付的消息。

林荣滨不得不走上一条甩卖资产回血的道路。

当年 9 月,林荣滨亲自按下旗下伯恩物业(林荣滨为实控人)上市暂停键,后将其转让给万科旗下的万物云。

10 月,对价 4.17 亿元出售公司持有福州盛欣全部股权;11 月先后出售哈尔滨利福商厦、嘉标商厦(青岛),合计对价 6.2 亿元,同月还向信银资本配售 7000 万美元票据,年利率高达 12.5%。

性命攸关之际,公司创始人林氏兄弟再起纷争。

据公司公告披露,今年 3 月,大哥林荣东将林荣滨、三盛控股、福州三盛、福州伯盛等诉至法院,请求法院判决后四者擅自转让原告拥有的青岛三盛 25.5% 股权、成都吉盛 40% 股权、成都三盛 50% 股权无效,并赔偿原告经济损失合计 14.06 亿元。

三盛控股态度强硬,宣称考虑向恶意兴讼者追究责任。

林氏兄弟内讧,揭开了 2020 年 8 月的那笔关联交易。

当时,三盛控股全资附属公司全耀控股,以对价 3.47 亿港元向三盛控股股东 Mega Regal 收购目标公司盛途集团全部股权。盛途集团间接持有福州伯盛 95% 股权,后者持有成都吉盛、福州盛隆等 9 家企业,对应分布在四川、福建、山东等多家项目及土地,资产市值达百亿元。

林荣东宣称持有上述三家股权的企业,均在这 9 家企业里。青岛三盛全资持有青岛海上项目、成都吉盛是成都三盛全资子公司,分别涉及青岛三盛国际海岸及成都三盛都会城项目。

林荣东早年带着弟弟林荣滨从塑料瓶盖、泡沫鞋垫生意做起,逐步转型地产商。2018 年之前,林荣东还频以三盛集团董事长身份示人,近年来存在感不强,潜心实业和收藏。

斑马消费梳理发现,林氏兄弟二人早已出现矛盾,2015 年、2016 年双方就曾因相关利益对簿公堂。

千亿梦碎

在跃进千亿之路上,林荣滨似乎有着天然赌性,但他选择了一个错误的时间。

2019 年 9 月,他才将公司总部迁至上海,开始启动全国化扩张之路,马上提出千亿规模的构想,其后又提出在 2021 年实现总资产、年签约销售分别达到千亿规模。公司业务从福建大本营逐渐向长三角、山东、环京及华南等区域扩张。

在当时,中国房地产行业已经过 4 轮政策调控周期,随着棚改货币化安置逐渐退出市场、去库存红利消失,国内商品房市场迎来严峻考验。

在这样的市场背景之下,像三盛控股、中梁控股、大唐集团等中小规模房企,纷纷加大杠杆奔向前千亿。

这些企业负重奔跑几乎忽略了自身造血能力,每年挣的利润远不及所支付的财务成本。但谁无法预料,国内融资环境变化加剧,迅速击碎了这些老板的千亿之梦。

以三盛控股为例,2019 年、2020 年和 2021 年上半年,支出融资成本(未资本化前)分别为 15.53 亿元、23.14 亿元和 15.11 亿元。同期,公司归母净利润分别实现 0.69 亿元、8.09 亿元和 6.26 亿元。

上述时期,公司负债总规模分别为 219.70 亿元、504.14 亿元和 521.48 亿元,资产负债率分别为 93.58%、89.11% 和 86.79%。

截至去年 6 月,公司剔除预收款后资产负债率、净负债率及现金短债比分别为 78%、126% 和 1.7 倍,踩中两条红线。

公司距离千亿规模还很远,2020 年至 2021 年分别实现签约销售额 241.28 亿元和 311.62 亿元(财报披露未确认)。

冲击千亿没戏,公司擅长财务及资本运作的冯辉明离职,随后冯劲义选择离开。没了左膀右臂,林荣滨如何收拾残局?

在 2021 年中期业绩会上,林荣滨终于不再唯千亿论,规模不再是首要目标。





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